社論：多元化供地解決住房難題
發(fā)布時(shí)間：2018/1/18 11:38:43 瀏覽次數(shù)：9445 來源： 第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào) cjjt-fdc
居住問題一直是民生熱點(diǎn)，尤其是歷經(jīng)過去幾輪房?jī)r(jià)上漲后，解決房?jī)r(jià)過高城市“剛需”人群的住房難題成為施政重點(diǎn)。在推行加強(qiáng)調(diào)控、購(gòu)租并舉等政策后，住宅用地供應(yīng)制度改革，也提上日程。
國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明1月15日稱，將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，推動(dòng)建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。
過去多年，國(guó)內(nèi)城市商品房開發(fā)的模式為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從政府部門競(jìng)拍國(guó)有土地，然后進(jìn)行開發(fā)并對(duì)外銷售。特點(diǎn)之一是由政府土地出讓部門提供土地，二是必須是國(guó)有土地，集體土地須征收為國(guó)有土地后方能出讓。
國(guó)土部門提出不再壟斷住房用地供應(yīng)，符合去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。亦可讓地方政府漸別土地財(cái)政、抑制地產(chǎn)投機(jī)，滿足住有所居。
而且，從實(shí)際情況看，部分大城市近郊市場(chǎng)存在很多非房地產(chǎn)企業(yè)自有土地和集體建設(shè)用地(下稱“新式住宅用地”)，不少企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性用地，在近年企業(yè)改制等因素下閑置，部分則存在產(chǎn)出效益不高的情況，類似用地市場(chǎng)必須改革。
住宅用地供應(yīng)改革已經(jīng)開啟，但對(duì)于新式住宅用地未來如何操作，尚待政策進(jìn)一步明晰，同時(shí)也是值得思考和探索的。包括新增加的住宅用地是建設(shè)租賃房，還是對(duì)外銷售商品房;如果建設(shè)商品房，則涉及到土地出讓金，以及房屋定價(jià)等問題。
事實(shí)上，新式住宅用地建設(shè)租賃房早已在推動(dòng)。2017年8月，國(guó)土部、住建部聯(lián)合發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》。確定第一批在北京、上海、南京、廣州、杭州等13個(gè)城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。9月，國(guó)土資源部召開利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作啟動(dòng)會(huì)，提出要優(yōu)化用地管理流程，保障集體建設(shè)用地有效供應(yīng)，盤活空閑農(nóng)村宅基地和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地。
新式住宅用地用于建設(shè)對(duì)外銷售的商品房，目前看阻礙要比建設(shè)租賃房大得多。因?yàn)槠髽I(yè)取得建設(shè)用地，成本比競(jìng)拍住宅用地低很多，尤其在房?jī)r(jià)高企的大城市。從眼下房地產(chǎn)市場(chǎng)情形來看，新增住宅用地建房對(duì)外銷售，以自住房、保障房等帶有一定限制條件的住房為宜。
不論如何，住宅用地供應(yīng)制度改革無疑是緩解房?jī)r(jià)過高城市住房難題的一劑良方。房?jī)r(jià)過高現(xiàn)實(shí)下，以年輕人為主的“剛需”人群在大城市面臨的住房壓力越來越大，并開始影響到城市的發(fā)展前景。比如，一般而言大城市的高新技術(shù)園區(qū)，乃高素質(zhì)人才的集聚地，高新技術(shù)發(fā)展關(guān)鍵在于人才，而高房?jī)r(jià)成為了吸引人才的主要障礙之一。
以往樓市過熱、房?jī)r(jià)高企時(shí)，調(diào)控的慣用策略是限購(gòu)、限貸，往往作用僅限于短期，且容易形成房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。去年下半年開始，一系列購(gòu)租并舉的舉措開始實(shí)施，此番開啟住宅用地供應(yīng)制度改革，其目的皆在于讓廣大民眾，尤其是年輕人住有所居。
總體而言，當(dāng)前住房問題頗為復(fù)雜，需要政府、企業(yè)協(xié)力解決，前者具有資源優(yōu)勢(shì)，后者擅長(zhǎng)市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)。同時(shí)，解決好住房問題，對(duì)于提振國(guó)內(nèi)消費(fèi)、刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展都有積極作用。
